Recht › Landesverwaltungsgericht Vorarlberg

LVwG-318-44/2024-R9 03.10.2025

Gericht: Landesverwaltungsgericht Vorarlberg · Erkenntnis
ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.44.2024.R9
Gemeinde(n): St. Gallenkirch (belangte Behörde)
Rolle: Gemeinde wurde geklagt (Klage gegen die Gemeinde bzw. Anfechtung ihres Bescheids oder ihrer Verordnung)
Thema: Baurecht
Ergebnis: Gemeinde verloren
Schlagworte (RIS): Baurecht, Grenzüberbau, Unredlichkeit
Normen: ABGB §297; ABGB §415; ABGB §416; ABGB §417; ABGB §418; ABGB §1460; BauG Vlbg 2001 §24 Abs3
Index: 20/01 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB); L82008 Bauordnung Vorarlberg — vom Nutzer gemeldet (Geschäftszahl); VwGH-Revision Ra 2025/06/0329 am 20.01.2026 zurückgewiesen (nur Rechtssatz im RIS, kein Volltext)
Original: RIS-Dokument · Volltext (HTML)

Kurzzusammenfassung

Eine Grundnachbarin focht beim Landesverwaltungsgericht Vorarlberg die vom Bürgermeister der Gemeinde St. Gallenkirch erteilte Baubewilligung für den Umbau eines Wohnhauses an, unter anderem wegen einer Abstandsnachsicht zu ihrem Grundstück. Das Gericht gab der Beschwerde Folge, hob den Bescheid des Bürgermeisters auf und wies den zugrundeliegenden Bauantrag zurück. Die außerordentliche Revision der Bauwerberin gegen dieses Erkenntnis wies der Verwaltungsgerichtshof im Jänner 2026 zurück, damit blieb es bei der Aufhebung.

Automatisch erstellt (claude-sonnet-5 (manuell, auf Hinweis des Nutzers nachgetragen), 18.09.2026). Keine Rechtsauskunft – maßgeblich ist der Originaltext.

Entscheidungstext (RIS)

Gericht
Landesverwaltungsgericht Vorarlberg
Entscheidungsdatum
03.10.2025
Geschäftszahl
LVwG-318-44/2024-R9
Text
Im Namen der Republik!
Erkenntnis
Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Dr. Eva-Maria Längle über die Beschwerde der Dr. M P, W N, vertreten durch Rechtsanwalt Mag. Markus Passer, Graz, gegen den Bescheid des (damaligen) Bürgermeisters der Gemeinde S vom 08.02.2024, Zl, betreffend die Erteilung einer Baubewilligung, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:
Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag der Antragstellerin A L, S (mittlerweile vertreten durch Blum, Hagen & Partner Rechtsanwälte GmbH, Feldkirch), auf Erteilung der Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T in S“ auf GST-NR .aaa, GB S, gemäß § 24 Abs 3 lit a Baugesetz iVm § 13 Abs 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) iVm § 17 VwGVG zurückgewiesen.Gemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag der Antragstellerin A L, S (mittlerweile vertreten durch Blum, Hagen & Partner Rechtsanwälte GmbH, Feldkirch), auf Erteilung der Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T in S“ auf GST-NR .aaa, GB S, gemäß Paragraph 24, Absatz 3, Litera a, Baugesetz in Verbindung mit Paragraph 13, Absatz 3, des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) in Verbindung mit Paragraph 17, VwGVG zurückgewiesen.
Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.
Begründung
1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurden
I. gemäß § 7 Abs 1 lit c des Baugesetzes, LGBl Nr 52/2001, idgF, die erforderlichen Ausnahmen zur Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen und Mindestabstände (Abstandsnachsicht) gegenüber GST-NR bbbb/b (gemeint wohl: KG S) im erforderlichen Ausmaß erteilt;römisch eins. gemäß Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, des Baugesetzes, Landesgesetzblatt Nr 52 aus 2001,, idgF, die erforderlichen Ausnahmen zur Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen und Mindestabstände (Abstandsnachsicht) gegenüber GST-NR bbbb/b (gemeint wohl: KG S) im erforderlichen Ausmaß erteilt;
II. gemäß § 28 Abs 2 und Baugesetz, LGBl Nr 52/2001 idgF, nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes sowie der dem Bescheid als wesentlicher Bestandteil zugrunde liegenden Plan- und Beschreibungsunterlagen vom 07.08.2023 die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T“ in S auf der Liegenschaft GST-NR .aaa, GB S, unter (im Folgenden nicht wiedergegebenen) Auflagen erteilt sowierömisch zwei. gemäß Paragraph 28, Absatz 2 und Baugesetz, Landesgesetzblatt Nr 52 aus 2001, idgF, nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes sowie der dem Bescheid als wesentlicher Bestandteil zugrunde liegenden Plan- und Beschreibungsunterlagen vom 07.08.2023 die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T“ in S auf der Liegenschaft GST-NR .aaa, GB S, unter (im Folgenden nicht wiedergegebenen) Auflagen erteilt sowie
III. eine Verwaltungsabgabe von 30,30 Euro für die Erteilung der Baubewilligung und eine Verwaltungsabgabe von 15,20 Euro für die Erteilung einer Abstandsnachsicht vorgeschrieben. römisch drei. eine Verwaltungsabgabe von 30,30 Euro für die Erteilung der Baubewilligung und eine Verwaltungsabgabe von 15,20 Euro für die Erteilung einer Abstandsnachsicht vorgeschrieben.
2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben.
In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, die Baubehörde gehe im Bescheid vom 08.02.2024, Zl, im Spruchpunkt I. davon aus, dass die Abstandsnachsicht für den Umbau des Gebäudes „T“ auf GST-NR .aaa, KG S, erteilt werden könne. Unter Spruchpunkt II. werde die Baubewilligung für Umbauarbeiten unter Auflagen erteilt.In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, die Baubehörde gehe im Bescheid vom 08.02.2024, Zl, im Spruchpunkt römisch eins. davon aus, dass die Abstandsnachsicht für den Umbau des Gebäudes „T“ auf GST-NR .aaa, KG S, erteilt werden könne. Unter Spruchpunkt römisch zwei. werde die Baubewilligung für Umbauarbeiten unter Auflagen erteilt.
Im Sachverhalt des genannten Baubescheides weise die Behörde darauf hin, dass sich Teile des Vordachs des Gebäudes „T“ auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, befinden würden. Die Baubehörde stelle fest, dass die Treppenmauer auf der südlichen Seite des Grundstücks GST-NR .aaa 11-17 cm auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b stehe.
Das Baugrundstück werde in § 2 Abs 1 lit c Vorarlberger Baugesetz als jene Grundfläche definiert, auf der das Bauvorhaben ausgeführt werden solle und die im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet sei (Grundparzelle); sollte das Bauvorhaben auf mehreren Grundparzellen ausgeführt werden, würden diese in ihrer Gesamtheit das Baugrundstück bilden.Das Baugrundstück werde in Paragraph 2, Absatz eins, Litera c, Vorarlberger Baugesetz als jene Grundfläche definiert, auf der das Bauvorhaben ausgeführt werden solle und die im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet sei (Grundparzelle); sollte das Bauvorhaben auf mehreren Grundparzellen ausgeführt werden, würden diese in ihrer Gesamtheit das Baugrundstück bilden.
Da das Bauvorhaben (Vordach des Gebäudes, T, und Treppenmauer) teilweise auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, ausgeführt worden sein, bestehe das Baugrundstück im Sinne des Baugesetzes aus den Grundstücken GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S.
Eine Abstandsnachsicht, wie in Spruchpunkt I. zugelassen, zum Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, wäre somit nicht erforderlich gewesen. Vielmehr hätte die Baubehörde prüfen müssen, ob die Zustimmung zur Bauführung von allen GrundeigentümerInnen des Baugrundstückes vorliegen würde.Eine Abstandsnachsicht, wie in Spruchpunkt römisch eins. zugelassen, zum Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, wäre somit nicht erforderlich gewesen. Vielmehr hätte die Baubehörde prüfen müssen, ob die Zustimmung zur Bauführung von allen GrundeigentümerInnen des Baugrundstückes vorliegen würde.
Die Baubehörde hätte somit nicht eine Abstandsnachsicht erteilen, sondern auf die Vorlage der Zustimmung zur Bauführung der Grundeigentümer des Baugrundstückes, bestehend aus GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S, entsprechend § 24 Abs 3 lit a Baugesetz bestehen müssen, zumal gem § 24 Baugesetz dem Bauantrag die in Abs 3 lit a bis e normierten Unterlagen - darunter der Nachweis der Zustimmung des Eigentümers, wenn der Antragsteller selbst nicht Eigentümer sei - anzuschließen seien. Die in Abs 3 lit a bis lit e aufgelisteten Unterlagen seien verpflichtet dem Bauantrag beizulegen, da dieser ansonsten zurückgewiesen werden müsste. Dieser Nachweis sei nie erbracht worden.Die Baubehörde hätte somit nicht eine Abstandsnachsicht erteilen, sondern auf die Vorlage der Zustimmung zur Bauführung der Grundeigentümer des Baugrundstückes, bestehend aus GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S, entsprechend Paragraph 24, Absatz 3, Litera a, Baugesetz bestehen müssen, zumal gem Paragraph 24, Baugesetz dem Bauantrag die in Absatz 3, Litera a bis e normierten Unterlagen - darunter der Nachweis der Zustimmung des Eigentümers, wenn der Antragsteller selbst nicht Eigentümer sei - anzuschließen seien. Die in Absatz 3, Litera a bis Litera e, aufgelisteten Unterlagen seien verpflichtet dem Bauantrag beizulegen, da dieser ansonsten zurückgewiesen werden müsste. Dieser Nachweis sei nie erbracht worden.
Ohne das Vorliegen dieser Zustimmungserklärung hätte der Bürgermeister der Gemeinde S als Baubehörde I. Instanz keine Baubewilligung erteilen dürfen, sondern hätte die Baubewilligung versagt werden müssen.Ohne das Vorliegen dieser Zustimmungserklärung hätte der Bürgermeister der Gemeinde S als Baubehörde römisch eins. Instanz keine Baubewilligung erteilen dürfen, sondern hätte die Baubewilligung versagt werden müssen.
Hinzu komme, dass durch den Abriss eines erheblichen Teils des Gebäudes auf Grundstück .aaa die internen Stiegen entfernt worden seien, sodass eine Zufahrt zum Keller (inkl Heizungsanlage) nur noch über das Grundstück bbbb/b möglich sei. In einem zivilrechtlichen Verfahren (gemeint: des Landesgerichtes Feldkirch), Rechtssache X, würden die Eigentümerinnen des Grundstücks .aaa auf ein Wegerecht zum Keller bestehen, da der störungsfreie Betrieb der Heizungsanlage sonst nicht gewährleistet werden könne. Eine derartige Genehmigung hätte nie erteilt werden dürfen, wenn keine Zufahrt bestehe.Hinzu komme, dass durch den Abriss eines erheblichen Teils des Gebäudes auf Grundstück .aaa die internen Stiegen entfernt worden seien, sodass eine Zufahrt zum Keller (inkl Heizungsanlage) nur noch über das Grundstück bbbb/b möglich sei. In einem zivilrechtlichen Verfahren (gemeint: des Landesgerichtes Feldkirch), Rechtssache römisch zehn, würden die Eigentümerinnen des Grundstücks .aaa auf ein Wegerecht zum Keller bestehen, da der störungsfreie Betrieb der Heizungsanlage sonst nicht gewährleistet werden könne. Eine derartige Genehmigung hätte nie erteilt werden dürfen, wenn keine Zufahrt bestehe.
Zur Sachverhaltsdarstellung - Folgende Punkte seien zu korrigieren:
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Es sei festgestellt worden, dass die alte aus Holz bestehende und zum Teil erdberührende Seite entfernt worden sei. Tatsächlich sei die gesamte West-, Nord- und Südseite inkl aller Stockwerke entfernt worden. Nach Abbruch der kompletten südseitigen Fassade sei diese um ca 11-17 cm in Richtung Grundstück bbbb/b versetzt worden (siehe weiteres Vorbringen). Für die Westseite gebe es keine Bilder aus dieser Zeit. Wahrscheinlich sei auch diese ersetzt worden. Der unterkellerte Teil des Hauses sei zum Teil zugeschüttet worden und es seien alle internen stockwerksübergreifenden Zugänge entfernt worden.
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In der Beilage ./2 (Seite 2) sei zu sehen, wie gerade Teile der Treppenmauer abgebrochen und neu aufgebaut worden seien. Zum damaligen Zeitpunkt sei die Treppe ausschließlich auf der Bp .aaa gestanden. Der Abstand zwischen der Mauer des Objektes Bp .aaa und der Mauer der Garage auf Grundstück bbbb/b habe mindestens 3 m betragen. Nach dem Umbau betrage dieser Abstand laut Vorortbesichtigung in der Rechtssache nur noch 2,90 m (dies sei auch im Urteil festgestellt worden).
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Der Haupteingang samt Treppenaufgang sei nicht nur saniert und verputzt worden, sondern komplett abgebrochen, neu aufgebaut und ca 11 - 17 cm nach Süden in Richtung Grundstück bbbb/b versetzt worden (Beilage 12, Seite 2 bis 5). Südseitig seien ursprünglich 7 Fenster angebracht worden, diese Anzahl sei auf 3 Fenster reduziert worden (siehe weiteres Vorbringen).
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Es sei festgehalten worden, dass das Kellergeschoss und die Kellertreppe unverändert gelassen (lediglich saniert) worden seien. Auch diese Feststellung sei falsch. Die Kellertreppe und die Stützmauer seien im Zuge der Umbauarbeiten neugestaltet worden. Das Kellergeschoss sei verkleinert worden. Der westseitige und hausinterne Zugang sei entfernt worden. Der zweite südseitige Zugang (links neben der Stiege) und der dahinter befindliche Kellerraum seien ebenfalls entfernt worden (vgl Beilage ./2, Seite 1 und Seite 2).Es sei festgehalten worden, dass das Kellergeschoss und die Kellertreppe unverändert gelassen (lediglich saniert) worden seien. Auch diese Feststellung sei falsch. Die Kellertreppe und die Stützmauer seien im Zuge der Umbauarbeiten neugestaltet worden. Das Kellergeschoss sei verkleinert worden. Der westseitige und hausinterne Zugang sei entfernt worden. Der zweite südseitige Zugang (links neben der Stiege) und der dahinter befindliche Kellerraum seien ebenfalls entfernt worden vergleiche Beilage ./2, Seite 1 und Seite 2).
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Es sei festgehalten worden, dass das Erdgeschoss und das Obergeschoss aktuell nicht miteinander verbunden seien. Es sei nicht festgestellt worden, dass vor dem Abriss alle Geschosse miteinander verbunden gewesen seien. Dies sei in der Rechtssache von den Eigentümerinnen A und H L auch nie bestritten worden und ergebe sich aus den Beilagen ./2 bis 4.
- Es sei festgestellt worden, dass ein halbseitiger Dachstuhl neu aufgesetzt worden sei. Dies bedeute, dass nur eine Seite des Dachstuhls - also die Hälfte der Konstruktion, die das Dach eines Gebäudes stütze und forme - abgebaut und durch eine neue Konstruktion ersetzt worden sei. In einer E-Mail an die Baubehörde (Beilage ./9: 16.12.2022, 13:02; Seite 2 unten, Seite 3 oben) sei die Baubehörde bereits darauf hingewiesen worden, dass der First eine andere Position habe und der Kamin vor dem Umbau rechts vom First gewesen sei und nach dem Umbau links vom First. Daraus ergebe sich, dass es sich nicht um einen halbseitigen Umbau gehandelt haben könne, weil sonst die Position des Firstes unverändert geblieben wäre. Hierdurch ergebe sich, dass sich der Schatteneinfall geändert habe. Wie die Baubehörde festgestellt habe, dass das Bauwerk nicht höher sei, sei unklar.
Zur Begründung
Zur Abstandsnachsicht: Der Begründung liege ein falscher Sachverhalt vor. Dass keine Abstandsnachsicht erforderlich sei, sei bereits angeführt worden. Die Behörde beziehe sich auf die Bestimmung des § 5 Abs 1 bis 6, § 6 Abs 1 bis 3 sowie § 7 Abs 1 lit c. Wie bereits erwähnt, sei dies einerseits irrelevant und zweitens nicht korrekt.Zur Abstandsnachsicht: Der Begründung liege ein falscher Sachverhalt vor. Dass keine Abstandsnachsicht erforderlich sei, sei bereits angeführt worden. Die Behörde beziehe sich auf die Bestimmung des Paragraph 5, Absatz eins bis 6, Paragraph 6, Absatz eins bis 3 sowie Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, Wie bereits erwähnt, sei dies einerseits irrelevant und zweitens nicht korrekt.
Die Bestimmung des § 7 Abs 1 lit c sehe eine Erleichterung vor, wenn ein rechtmäßiger Bestand geändert oder wiederaufgebaut werde und die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen würden als bisher und die bisherigen Abstände nicht kleiner würden. Der Wiederaufbau müsse innerhalb von sieben Jahren erfolgen. Die Frist beginne ab dem Zeitpunkt des Abbruchs oder der sonstigen Zerstörung des wiederaufzubauenden Bauwerks. Von einer Zerstörung sei aus technischer Sicht auszugehen, wenn mehr als 50 % des Baukonsenses untergegangen seien. Voraussetzung des Wiederaufbaus sei immer, dass für das Gebäude oder Bauwerk eine Bewilligung vorgelegen habe oder von einem Baukonsens auszugehen sei.Die Bestimmung des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, sehe eine Erleichterung vor, wenn ein rechtmäßiger Bestand geändert oder wiederaufgebaut werde und die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen würden als bisher und die bisherigen Abstände nicht kleiner würden. Der Wiederaufbau müsse innerhalb von sieben Jahren erfolgen. Die Frist beginne ab dem Zeitpunkt des Abbruchs oder der sonstigen Zerstörung des wiederaufzubauenden Bauwerks. Von einer Zerstörung sei aus technischer Sicht auszugehen, wenn mehr als 50 % des Baukonsenses untergegangen seien. Voraussetzung des Wiederaufbaus sei immer, dass für das Gebäude oder Bauwerk eine Bewilligung vorgelegen habe oder von einem Baukonsens auszugehen sei.
Aus dem Baubescheid vom 08.02.2024 ergebe sich, dass das Gebäude im Jahr 1992 umgebaut worden und im Zuge dieser Umbauarbeiten um ca 1/3 verkleinert worden sei:
Das aber 200 Jahre alte Bauernhaus (bestehend aus Keller-, Erd- und Obergeschoss) sei ca im Jahr 1992 umgebaut worden. Lt der Baubeschreibung sei beim bestehenden Wohnhaus ein großer Teil des Gebäudes (ca 1/3 des Gebäudes) straßenseitig abgebrochen worden. Die alte, aus Holz bestehende und zum Teil erdberührende Seite sei entfernt und durch ein Betonziegel-Mauerwerk ersetzt worden. Eine Pfosten-Riegelkonstruktion als Wandscheibe sowie ein neuer halbseitiger Dachstuhl seien auf das neue, von der Straße zurückgesetzte Ziegelmauerwerk aufgesetzt worden.
Aus dem Schreiben von Herrn T (kurz: Hr T.) an Herrn B (Beilage ./1) ergebe sich, dass das Haus bereits 1984 total verfallen gewesen sei. Hr T. sei vom Kauf des Hauses dringend abgeraten worden, weshalb dieser vom Kauf des Hauses Abstand genommen habe.
Auch im Schreiben von Herrn W N (kurz: W. N.) an Herrn H K im Jahr 1984 (Beilage ./5, Seite 2 und 3) spreche W. N. davon, dass es „sich beim Haus um ein abbruchreifes Objekt handelt“:
Gerade aus diesem Schreiben der Rechtsvorgänger der Bauwerberin ergebe sich, dass eine sonstige Zerstörung vorliege.
Von einer „sonstigen Zerstörung" aus bautechnischer Sicht sei somit jedenfalls seit 1984 auszugehen. Dass seinerzeit bereits mehr als 50 % des Baukonsenses untergegangen seien, zeige auch die nachfolgende (der Baubehörde bereits zum Teil vorgelegte) Fotodokumentation, aus der sich ergebe, dass die gegenständlichen Umbauarbeiten mindestens 2/3 des Hauses umfasst hätten und sohin unter Berücksichtigung des Abbruches von ca 1/3 des Gebäudes von einer völligen Neuerrichtung des Objektes auszugehen sei. Folgend werde das Objekt vor, während und nach den Umbauarbeiten gezeigt.
Beilage ./7 zeige das Objekt vor dem Umbau und sei aus diesem Bild ersichtlich, dass zum damaligen Zeitpunkt zumindest der ganze südseitige Teil des Hauses unterkellert gewesen sei.
Auch sei ein zweiter Kellereingang zu erkennen, welcher komplett entfernt und zugeschüttet worden sei. Er habe sich unter dem Teil befunden, der abgerissen worden sei.
Beilage ./6 sei während den Umbauarbeiten aufgenommen worden und zeige den Abriss des westlichen und nördlichen Teiles des Gebäudes. Der ostseitige Teil des Daches sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgebrochen worden. Zwischen den Balken sei die Wiese auf der nördlichen Seite zu erkennen und seien die Zwischengeschosse ebenfalls entfernt worden (gelbe Pfeile). Die blauen Pfeile würden den neu errichteten Eingang zeigen, welcher in seiner Position verändert worden sei und nunmehr weiter nach Süden (Richtung Garage - Grundstück bbbb/b) und Osten versetzt worden sei. Auch habe sich der große Abstand zwischen der Türe und den vertikal angeordneten Balken verändert. Die Türe sei damals bündig zur Fassade angebracht worden.
Die Versetzung des Hauseingangs und der ganzen Hausfront nach Süden sei daran zu erkennen, dass die vertikal abgeschnittenen Balken auf der Höhe des neu aufgeziegelten Hauseingangs nunmehr verdeckt seien (blauer Pfeil 2). Oberhalb des neu errichteten Eingangs seien die Balken vollständig zu sehen (blauer Pfeil 1). Die gesamte Südseite sei abgerissen und um ca 11-17 cm in Richtung Süden versetzt worden, wodurch der Schattenpunkt weiter in das Grundstück bbbb/b rage. Dass der Hauseingang weiter nach Süden in Richtung Grundstück bbbb/b verlegt worden sei, sei auch daran zu erkennen, dass die Mauer nicht bündig mit der alten Fassade abschließe (siehe Beilage ./10).
Es sei somit nicht nur die West-, Nord- und Ostseite, sondern auch die komplette Südseite des Objektes abgerissen worden. Auf der Südseite seien ursprünglich sieben Fenster angebracht worden. Nach dem Abriss und Neuaufbau seien es nur noch drei Fenster. Damals sei die Garage auf Grundstück bbbb/b laut Bauplan exakt drei Meter entfernt worden. In dem bereits angesprochenen Zivilverfahren sei festgestellt worden, dass das neu errichtete Haus auf Bp .aaa von der Garage auf bbbb/b nur 2,90 Meter entfernt sei.
Die im Bescheid getroffene Feststellung, dass durch die gegenständlichen Umbauarbeiten die bisherigen Abstände nicht unterschritten worden seien und die Schattenpunkte nicht tiefer in das Grundstück ragen würden, sei somit falsch.
Nachdem der Wiederaufbau erst 1994 abgeschlossen gewesen sei, sei die Frist von sieben Jahren nicht eingehalten worden. Der Abschluss des Wiederaufbaus im Jahr 1994 ergebe sich auch aus dem Bescheid:
Das Gebäude sei seit dem Jahr ca 1994 bereits fertiggestellt.
§ 7 Abs 1 lit c regle Fälle von Umbauten, bei welchen die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand zu ermitteln seien. Würden vom Bestand die Bestimmungen der §§ 5 und 6 nicht eingehalten, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge, die sich allein aus einem Umbau, der für sich die Abstände einhalten möge, ergebe. Der Nachbar würde in einem solchen Fall nicht stärker beeinträchtigt werden als bisher (Schattenflächen nicht größer bzw Abstände nicht kleiner), weshalb die Behörde einer solchen Ausnahme zustimmen könne.Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, regle Fälle von Umbauten, bei welchen die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand zu ermitteln seien. Würden vom Bestand die Bestimmungen der Paragraphen 5 und 6 nicht eingehalten, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge, die sich allein aus einem Umbau, der für sich die Abstände einhalten möge, ergebe. Der Nachbar würde in einem solchen Fall nicht stärker beeinträchtigt werden als bisher (Schattenflächen nicht größer bzw Abstände nicht kleiner), weshalb die Behörde einer solchen Ausnahme zustimmen könne.
Diese Regelung gelte allerdings nicht auch für Verwendungsänderungen gem § 7 Abs 1 lit f und sei im konkreten Fall auch zu berücksichtigen, dass das gegenständliche Wohngebäude die vorgeschriebenen Mindestabstände und Abstandsflächen gegenüber dem Grundstück bbbb/b unterschreite. Von einer Verwendungsänderung sei im konkreten Fall auszugehen, da ein altes M Bauernhaus zu einem Ferienhaus umgebaut worden sei, welches mittlerweile über eine Wohnung und eine Garage mit Werkraum sowie Kellerraum verfüge.Diese Regelung gelte allerdings nicht auch für Verwendungsänderungen gem Paragraph 7, Absatz eins, Litera f und sei im konkreten Fall auch zu berücksichtigen, dass das gegenständliche Wohngebäude die vorgeschriebenen Mindestabstände und Abstandsflächen gegenüber dem Grundstück bbbb/b unterschreite. Von einer Verwendungsänderung sei im konkreten Fall auszugehen, da ein altes M Bauernhaus zu einem Ferienhaus umgebaut worden sei, welches mittlerweile über eine Wohnung und eine Garage mit Werkraum sowie Kellerraum verfüge.
Voraussetzung für die Erteilung einer Abstandsnachsicht gem § 7 Abs 1 lit f (Verwendungsänderung) sei ua, dass der Nachbar aufgrund der geänderten Verwendung nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher. Voraussetzung für die Erteilung einer Abstandsnachsicht gem Paragraph 7, Absatz eins, Litera f, (Verwendungsänderung) sei ua, dass der Nachbar aufgrund der geänderten Verwendung nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher.
Durch die mit dem massiven Umbau einhergegangene geänderte Verwendung sei es jedoch jedenfalls zu einer stärkeren Beeinträchtigung gekommen und dürfe hierzu auf die näheren (noch folgenden) Ausführungen verwiesen werden.
Da im vorliegenden Fall eine Verwendungsänderung mit einer bautechnischen Änderung des Bauwerks einhergehe, hätten für die Erteilung einer Abstandsnachsicht sowohl die Voraussetzungen nach § 7 Abs 1 lit c als auch jene nach § 7 Abs 1 lit f vorliegen müssen und sei die Erteilung der Abstandsnachsicht folglich sogar zu Unrecht erfolgt.Da im vorliegenden Fall eine Verwendungsänderung mit einer bautechnischen Änderung des Bauwerks einhergehe, hätten für die Erteilung einer Abstandsnachsicht sowohl die Voraussetzungen nach Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, als auch jene nach Paragraph 7, Absatz eins, Litera f, vorliegen müssen und sei die Erteilung der Abstandsnachsicht folglich sogar zu Unrecht erfolgt.
Zur Baubewilligung: Aus der Baubewilligung gehe hervor, dass es sich bei dem ursprünglichen Objekt um ein typisches M Bauernhaus gehandelt habe. Dies bedeute, dass es die entsprechenden stockwerksübergreifenden Verbindungen in alle Stockwerke gegeben habe, welche im Zuge des Neubaus abgerissen worden seien.
Es werde angeführt, dass erst nach der 1986 durchgeführten Grundteilung das Dach des Hauses auf dem Grundstück .aaa das Grundstück bbbb/b überragt habe und dass es bis dahin keine abstandsrechtlichen Unklarheiten gegeben habe. Fakt sei, dass es zu diesem Zeitpunkt schon derart desolat und zerfallen gewesen sei, dass es das Grundstück bbbb/b nicht mehr überragt habe und der zugesicherte lastenfreie Kauf tatsächlich lastenfrei gewesen sei. (Siehe Beilage ./2 bis 4).
Dass die Treppe nunmehr 11 bis 17 cm auf dem Grundstück bbbb/b stehe, hänge damit zusammen, dass die Treppe und die Südseite nicht nur saniert, sondern neu gebaut und versetzt worden seien (siehe bisheriges Vorbringen).
Die Behörde führe an, dass Hr T. bei Beginn der Arbeiten (1992-1994) Eigentümer des Grundstücks bbbb/b gewesen sei und er zehn Jahre keinen schriftlichen Einspruch erhoben habe. Dies werde als Zustimmung ausgelegt. Die Behörde vergesse dabei, dass sie selbst Hr T. und alle Rechtsnachfolger falsch informiert habe. Am 16.12.2022 sei noch behauptet worden, dass sich die Lage und die Form des Gebäudes nie verändert habe. Bis zu diesem Zeitpunkt sei die Behörde der Ansicht gewesen, dass es sich um ein freies Bauvorhaben handle (Beilage ./9, Seite 4).
Die Behörde stelle weiters fest, dass auch bei der Änderung eines Kellers oder eines Wohnraumes baurechtliche Vorschriften eingehalten werden könnten, ohne dabei die Nachbarrechte lt § 26 Baugesetz zu verletzen. Im konkreten Fall sei dies nicht geschehen. Der massive Umbau, die Veränderung der Lage und der Form des Objektes und die Entfernung der stockwerksübergreifenden Zugänge habe zur Folge, dass der Keller nur noch über die Außenstiege über das Grundstück bbbb/b zugänglich gewesen sei. Der Umbau habe zur Folge, dass den Eigentümern des Grundstücks .aaa ein unbeschränktes Geh- und Fahrrecht auf dem Grundstück bbbb/b in der Rechtssache zugesprochen worden sei. Laut § 26 Abs 1 lit b Baugesetz (iVm § 7 Abs 1 lit f) könne bei der Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Genehmigung nur dann erteilt werden, wenn der Nachbar nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher oder anzunehmen sei, dass bei Neuerrichtung des Gebäudes mit einer solchen Verwendung die Abstandsnachsicht erteilt werden hätte können.Die Behörde stelle weiters fest, dass auch bei der Änderung eines Kellers oder eines Wohnraumes baurechtliche Vorschriften eingehalten werden könnten, ohne dabei die Nachbarrechte lt Paragraph 26, Baugesetz zu verletzen. Im konkreten Fall sei dies nicht geschehen. Der massive Umbau, die Veränderung der Lage und der Form des Objektes und die Entfernung der stockwerksübergreifenden Zugänge habe zur Folge, dass der Keller nur noch über die Außenstiege über das Grundstück bbbb/b zugänglich gewesen sei. Der Umbau habe zur Folge, dass den Eigentümern des Grundstücks .aaa ein unbeschränktes Geh- und Fahrrecht auf dem Grundstück bbbb/b in der Rechtssache zugesprochen worden sei. Laut Paragraph 26, Absatz eins, Litera b, Baugesetz in Verbindung mit Paragraph 7, Absatz eins, Litera f,) könne bei der Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Genehmigung nur dann erteilt werden, wenn der Nachbar nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher oder anzunehmen sei, dass bei Neuerrichtung des Gebäudes mit einer solchen Verwendung die Abstandsnachsicht erteilt werden hätte können.
Im konkreten Fall handle es sich um ein altes M Bauernhaus, das zu einem kleinen Ferienhaus umgebaut worden sei und laut Baubehörde auch so genutzt worden sei (offenbar ohne Genehmigung). Der Umbau zu der besagten Ferienimmobilie habe zu dem oben genannten Wegerecht geführt, welches das Grundstück bbbb/b massiv entwertet habe und durch die Fehlplanung der Eigentümer von .aaa zustande gekommen sei.
Zur rechtlichen Beurteilung: Fehlende Zustimmung der Grundeigentümer des Baugrundstückes: Das gegenständliche Baugrundstück bestehe im Sinne des § 2 Abs 1 lit c Baugesetz aus den Grundstücken GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S. Die Baubehörde hätte somit entsprechend § 24 Abs 3 lit a Baugesetz auf die Vorlage der Zustimmung aller Beteiligten - somit auch auf jene der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S - bestehen müssen. Eine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b habe jedoch zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. Angesichts dieses Umstandes ergebe sich, dass die Baubehörde den Bauantrag (nach fruchtlosem Ablauf eines Verbesserungsverfahren) zurückweisen hätte müssen, zumal die Antragsbeilagen unvollständig gewesen seien. Dem Bauantrag fehle es an der erforderlichen Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S.Zur rechtlichen Beurteilung: Fehlende Zustimmung der Grundeigentümer des Baugrundstückes: Das gegenständliche Baugrundstück bestehe im Sinne des Paragraph 2, Absatz eins, Litera c, Baugesetz aus den Grundstücken GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S. Die Baubehörde hätte somit entsprechend Paragraph 24, Absatz 3, Litera a, Baugesetz auf die Vorlage der Zustimmung aller Beteiligten - somit auch auf jene der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S - bestehen müssen. Eine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b habe jedoch zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. Angesichts dieses Umstandes ergebe sich, dass die Baubehörde den Bauantrag (nach fruchtlosem Ablauf eines Verbesserungsverfahren) zurückweisen hätte müssen, zumal die Antragsbeilagen unvollständig gewesen seien. Dem Bauantrag fehle es an der erforderlichen Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S.
Zu den Abständen: Gemäß § 7 Abs 1 Baugesetz könne die Behörde Ausnahmen von den Vorschriften des § 5 Abs 1 bis 6 sowie des § 6 Abs 1 bis 3 zulassen (Abstandsnachsicht), wenn die Interessen der Sicherheit, der Gesundheit sowie des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes nicht beeinträchtigt würden und überdies eine Voraussetzung nach lit a bis lit f vorliege.Zu den Abständen: Gemäß Paragraph 7, Absatz eins, Baugesetz könne die Behörde Ausnahmen von den Vorschriften des Paragraph 5, Absatz eins bis 6 sowie des Paragraph 6, Absatz eins bis 3 zulassen (Abstandsnachsicht), wenn die Interessen der Sicherheit, der Gesundheit sowie des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes nicht beeinträchtigt würden und überdies eine Voraussetzung nach Litera a bis Litera f, vorliege.
§ 7 Abs 1 lit a Baugesetz: Lit a würde eine Ausnahme für jene Fälle vorsehen, in denen eine Zustimmung des betroffenen Nachbarn vorliege. Unzweifelhaft liege im konkreten Fall keine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b vor und finde daher § 7 Abs 1 lit a Baugesetz keine Anwendung.Paragraph 7, Absatz eins, Litera a, Baugesetz: Lit a würde eine Ausnahme für jene Fälle vorsehen, in denen eine Zustimmung des betroffenen Nachbarn vorliege. Unzweifelhaft liege im konkreten Fall keine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b vor und finde daher Paragraph 7, Absatz eins, Litera a, Baugesetz keine Anwendung.
§ 7 Abs 1 lit c Baugesetz: Gemäß der lit c sei eine Erleichterung vorgesehen, wenn bei einer Änderung eines nach den baurechtlichen Vorschriften rechtmäßig bestehenden Bauwerkes oder bei seinem Wiederaufbau innerhalb von sieben Jahren die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen als bisher und die bisherigen Abstände nicht unterschritten würden.Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, Baugesetz: Gemäß der Litera c, sei eine Erleichterung vorgesehen, wenn bei einer Änderung eines nach den baurechtlichen Vorschriften rechtmäßig bestehenden Bauwerkes oder bei seinem Wiederaufbau innerhalb von sieben Jahren die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen als bisher und die bisherigen Abstände nicht unterschritten würden.
Beim gegenständlichen Objekt sei es zu einer völligen Neuerrichtung nach einem Totalabriss gekommen. Bereits 1984 seien mehr als 50 % des Baukonsenses („sonstige Zerstörung“) untergegangen. Nachdem der Wiederaufbau innerhalb von sieben Jahren erfolgen müsse und die Frist ab dem Zeitpunkt des Abbruchs oder der sonstigen Zerstörung des wiederaufzubauenden Bauwerks zu laufen beginne, habe die Frist jedenfalls bereits seit der sonstigen Zerstörung 1984 (wenn nicht sogar früher) zu laufen begonnen. An dieser Stelle sei erneut auf Beilage ./5, Seite 2, zu verweisen, aus der sich ergebe, dass bereits der Rechtsvorgänger der Bauwerberin 1984 davon spreche, dass es sich beim Haus um ein abbruchreifes Objekt handle.
Die gesetzlich vorgesehene Frist von sieben Jahren, konkret beginnend mit 1984, sei nicht eingehalten worden, zumal der Wiederaufbau des Gebäudes erst 1994 abgeschlossen worden sei. Darüber hinaus hätten nach dieser Bestimmung die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand ermittelt werden müssen. Halte der Bestand die Bestimmung der §§ 5 und 6 nicht ein, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge. Die Behörde hätte die Abstandsflächen und Mindestabstände somit auch für den Bestand zu ermitteln gehabt, dies sei allerdings unterblieben. Die Ermittlung hätte jedoch ergeben, dass die bisherigen Abstände unterschritten worden seien und die Schattenpunkte tiefer in das Grundstück ragen würden als bisher.Die gesetzlich vorgesehene Frist von sieben Jahren, konkret beginnend mit 1984, sei nicht eingehalten worden, zumal der Wiederaufbau des Gebäudes erst 1994 abgeschlossen worden sei. Darüber hinaus hätten nach dieser Bestimmung die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand ermittelt werden müssen. Halte der Bestand die Bestimmung der Paragraphen 5 und 6 nicht ein, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge. Die Behörde hätte die Abstandsflächen und Mindestabstände somit auch für den Bestand zu ermitteln gehabt, dies sei allerdings unterblieben. Die Ermittlung hätte jedoch ergeben, dass die bisherigen Abstände unterschritten worden seien und die Schattenpunkte tiefer in das Grundstück ragen würden als bisher.
Die von der Baubehörde erteilte Abstandsnachsicht hätte somit schon mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 7 Abs 1 lit c Baugesetz nicht erteilt werden dürfen.Die von der Baubehörde erteilte Abstandsnachsicht hätte somit schon mangels Erfüllung der Voraussetzungen des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, Baugesetz nicht erteilt werden dürfen.
§ 7 Abs 1 lit f Baugesetz: Paragraph 7, Absatz eins, Litera f, Baugesetz:
Mit der bautechnischen Änderung sei auch eine Verwendungsänderung - altes M Bauernhaus sei zu einem Ferienhaus umgebaut worden - einhergegangen, weshalb auch die Voraussetzungen nach § 7 Abs 1 lit f Baugesetz vorliegen hätten müssen. Durch die mit dem massiven Umbau einhergegangene Verwendungsänderung sei es zweifellos zu einer stärkeren Beeinträchtigung der Beschwerdeführerin gekommen, schließlich habe der Umbau zu dem bereits genannten (das GST-NR bbbb/b massiv entwertenden) Wegerecht geführt.Mit der bautechnischen Änderung sei auch eine Verwendungsänderung - altes M Bauernhaus sei zu einem Ferienhaus umgebaut worden - einhergegangen, weshalb auch die Voraussetzungen nach Paragraph 7, Absatz eins, Litera f, Baugesetz vorliegen hätten müssen. Durch die mit dem massiven Umbau einhergegangene Verwendungsänderung sei es zweifellos zu einer stärkeren Beeinträchtigung der Beschwerdeführerin gekommen, schließlich habe der Umbau zu dem bereits genannten (das GST-NR bbbb/b massiv entwertenden) Wegerecht geführt.
Die Bestimmungen des §§ 7 Abs 1 lit b, lit d und lit e seien jedenfalls nicht einschlägig und bedürften daher keiner näheren Erörterung.Die Bestimmungen des Paragraphen 7, Absatz eins, Litera b,, Litera d und Litera e, seien jedenfalls nicht einschlägig und bedürften daher keiner näheren Erörterung.
Conclusio: Die Erteilung der Abstandsnachsicht sei sohin zu Unrecht erfolgt. Die Voraussetzungen, nach denen eine Abstandsnachsicht erteilt werden hätte können, würden nicht vorliegen. Die Baubewilligung sei zu versagen gewesen.
Der Bescheid leide daher an einer unrichtigen Sachverhaltserhebung und -feststellung sowie an einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung.
Es hätte ein Ortsaugenschein stattfinden müssen und wäre hierbei ein Sachverständiger für Vermessung und Bauwesen beizuziehen gewesen. Überdies hätten die Unterlagen entsprechend gewürdigt sowie die Beschwerdeführerin angehört werden müssen. Im Sinne eines nach Art 6 EMRK iVm Art 47 GRC gewährleisteten Rechts auf ein faires Verfahren, welches der Beschwerdeführerin verfassungsrechtlich geschützt zustehe, wäre es gerade in einem derartigen Fall, wo es sich um Eigentumseingriffe handle, unbedingt erforderlich gewesen, dem Parteiengehör Folge zu geben.Es hätte ein Ortsaugenschein stattfinden müssen und wäre hierbei ein Sachverständiger für Vermessung und Bauwesen beizuziehen gewesen. Überdies hätten die Unterlagen entsprechend gewürdigt sowie die Beschwerdeführerin angehört werden müssen. Im Sinne eines nach Artikel 6, EMRK in Verbindung mit Artikel 47, GRC gewährleisteten Rechts auf ein faires Verfahren, welches der Beschwerdeführerin verfassungsrechtlich geschützt zustehe, wäre es gerade in einem derartigen Fall, wo es sich um Eigentumseingriffe handle, unbedingt erforderlich gewesen, dem Parteiengehör Folge zu geben.
Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens habe die Behörde der Beschwerdeführerin nie Gelegenheit gegeben, sich persönlich zu dem gegenständlichen Sachverhalt zu äußern, sondern ihr lediglich den vorgefertigten Bescheidentwurf in einer Stellungnahme übermittelt, um damit rechtliches Gehör zu wahren.
Die umfassende Stellungnahme der Beschwerdeführerin sei nicht berücksichtigt worden.
Werde dieser jedoch ausdrücklich das von ihr in Anspruch genommene Recht unter § 26 Abs 1 lit b zuerkannt, im Verfahren über den Bauantrag durch Einwendungen die Einhaltung der Abstandsvorschriften gem §§ 5 bis 7 geltend zu machen, „soweit sie dem Schutz des Nachbarn dienen“. Zweifelsohne habe die Stellungnahme dem Schutz der Beschwerdeführerin gedient, sei sie doch nunmehr durch die Nichteinhaltung dieser Vorschriften konkret betroffen.Werde dieser jedoch ausdrücklich das von ihr in Anspruch genommene Recht unter Paragraph 26, Absatz eins, Litera b, zuerkannt, im Verfahren über den Bauantrag durch Einwendungen die Einhaltung der Abstandsvorschriften gem Paragraphen 5 bis 7 geltend zu machen, „soweit sie dem Schutz des Nachbarn dienen“. Zweifelsohne habe die Stellungnahme dem Schutz der Beschwerdeführerin gedient, sei sie doch nunmehr durch die Nichteinhaltung dieser Vorschriften konkret betroffen.
Der Bescheid enthalte lediglich die verba legalia zur Begründung, ohne dass er im Detail darlege, warum und wieso die verba legalia, die sich ohnedies aus dem Gesetz ergeben würden, auf den gegenständlichen Fall zur Anwendung gelangen sollten. Es liege jedenfalls keine für die nächsthöhere Instanz nachvollziehbare Begründung vor, sodass jedenfalls die Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Bescheids gegeben sei. Darüber hinaus sei auch die vorgenommene rechtliche Beurteilung - aus den bereits zuvor genannten Gründen, insb §§ 24 Abs 3 lit a, 7 Abs 1 lit c und f Baugesetz - unrichtig und stütze sich die Beschwerdeführerin ferner auf jeden erdenklichen Rechtsgrund.Der Bescheid enthalte lediglich die verba legalia zur Begründung, ohne dass er im Detail darlege, warum und wieso die verba legalia, die sich ohnedies aus dem Gesetz ergeben würden, auf den gegenständlichen Fall zur Anwendung gelangen sollten. Es liege jedenfalls keine für die nächsthöhere Instanz nachvollziehbare Begründung vor, sodass jedenfalls die Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Bescheids gegeben sei. Darüber hinaus sei auch die vorgenommene rechtliche Beurteilung - aus den bereits zuvor genannten Gründen, insb Paragraphen 24, Absatz 3, Litera a,, 7 Absatz eins, Litera c und f Baugesetz - unrichtig und stütze sich die Beschwerdeführerin ferner auf jeden erdenklichen Rechtsgrund.
Aus den genannten Gründen werde daher der Antrag an den Bürgermeister der Gemeinde S gestellt, pA Gemeindeamt S, den Bescheid vom 08.02.2024 zur Zl ersatzlos aufzuheben, in der Sache selbst zu entscheiden und dem Antrag der Beschwerdeführerin stattzugeben, in eventu den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben und erneut zu entscheiden.
(Anmerkung: Die in der Beschwerde angeführten Beilagen sind nicht in diesem Erkenntnis abgedruckt).
3. Folgender Sachverhalt steht nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung fest:
3.1. Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S (alle in weiterer Folge erwähnten Grundstücke gehören zur KG S).
Nördlich grenzt das GST-NR .aaa an, deren Hälfteeigentümerin die Antragstellerin im Bauverfahren ist. Sie hat ihr Hälfteeigentum im Jahr 2000 im Erbwege von ihrem verstorbenen Vater W N (kurz: W. N.) erworben, der seinerseits das Grundstück Anfang der 80er Jahre durch Kaufvertrag zur Hälfte erworben hat.
Eigentümerin des anderen Hälfteanteils am Grundstück ist die Tochter der Antragstellerin, H L, geb, welche im Jahr 2010 das Hälfteeigentum im Schenkungswege von M N, geb L, erworben hat.
Ursprünglich grenzte das GST-NR bbbb/b nicht an das GST-NR .aaa an, sondern an das GST-NR gggg/g. 1986 wurde gemäß der Planurkunde des Ziviltechnikerbüros DI M, F, Zl, eine Trennfläche 1 im Ausmaß von 241 m² aus GST-NR gggg/g in das GST-NR bbbb/b einbezogen, welche Prof. T (Prof. T.), der damalige Eigentümer des GST-NR bbbb/b, von der Eigentümerin des GST-NR gggg/g kaufte. Seitdem besteht eine gemeinsame Grenze des GST-NR bbbb/b zum GST-NR .aaa, die in der Planurkunde zur Zl - wie im Bild unten ersichtlich [aus Datenschutzgründen nicht im RIS] - festgelegt wurde (GST-NR bbbb/b ist unten, neu gelb umrahmt).
Der gemeinsame Grenzverlauf wurde über die amtlichen Grenzpunkte ccccc-ccccc-ccccc-ccccc-ccccc in geradliniger Verbindung vermessen und dokumentiert. Die Grenzpunkte ccccc, ccccc und ddddd fanden in der Planurkunde des DI U M, Zl, schon im Jahre 1981 (damals als Objektpunkte) Berücksichtigung.
Im Zuge der Schlussvermessung des öffentlichen Gutes (GST-NR eeee) zum Zeitpunkt Oktober 1979 wurden auch die angrenzenden Objekte über Hausecken eingemessen. Vom Gebäude T wurden die westlichen Gebäudeecken und der Stiegenaufgang dokumentiert. Diese eingemessenen Punkte sind später in der Teilungsurkunde im Jahr 1986 als Grenzpunkte unverändert übernommen worden und durch ein weiteres Gebäudeeck ergänzt worden. Die Lage der Grenzpunkte ccccc, fffff und ccccc wurden in einer Teilungsurkunde Zl, B & P, bestätigt.
Das GST-NR bbbb/b ist nicht im Grenzkataster eingetragen.
Die Grundstücksgrenzen an der Südseite des GST-NR .aaa sind bis heute unverändert. Die Festlegung des Grenzverlaufes im Jahr 1986 erfolgte entlang der Kanten des Stiegenaufganges, somit waren Bauwerksbestand und Grenze ident.
3.2. Auf GST-NR .aaa befindet sich ein über 200 Jahre altes Bauernhaus. Dieses wurde zwischen 1992 und 1994 ohne Erteilung einer Baubewilligung umgebaut. Diese Baubewilligung soll im nunmehrigen Verfahren nachträglich erteilt werden. Ein Teil (ca 1/3) des bestehenden Wohnhauses wurde straßenseitig (T) im Zuge der im Jahre um 1992 bis 1994 durchgeführten Umbauarbeiten abgebrochen, der Rest des Hauses generalsaniert. Die alte Seite wurde entfernt und - von der Straße zurückgesetzt - durch ein Betonriegel-Mauerwerk ersetzt. Die äußeren Grundmauern sowie die Ostfassade sind stehen geblieben. Dabei wurde halbseitig (auf der dem Grundstück der Beschwerdeführerin zugewandten Seite) ein neuer Dachstuhl aufgesetzt.
Das Wohnhaus besteht aus einem unterirdischen und zwei oberirdischen Geschoßen. Im ersten Untergeschoß befindet sich ein Kellerraum mit einer Größe von 20,01 m². Im Erdgeschoss befinden sich eine Garage, ein Werkraum und ein Gang mit in Summe 72,84 m². Das erste Obergeschoß teilt sich in eine Wohnung, bestehend aus einer Küche, einer Speis, einem Zimmer, einem Bad, einem WC, einem Gang und einem Wohnraum mit in Summe 70,77 m² auf.
Im Zuge der Umbauarbeiten (= 1992 bis 1994) wurde, um den Anblick der Südansicht gestalterisch zu erhalten, der Sockelbereich im Eingangsbereich wiedererrichtet. Die Fassade wurde im Erdgeschoss im Eingangsbereich, in der oberen Podestbreite der bestehenden Treppe, in Massivbauweise ausgeführt. Die massive Ausführung dieser Vormauerung (Sockel) steht im Eingangsbereich in etwa ca 10 cm vor der vor dem Umbau bestandenen Holzfassade hervor, steht augenscheinlich jedoch in der gleichen Ebene wie der abgebrochene Sockel vor dem Umbau.
Ein Teilbereich der Außenmauern der Treppenanlage wurde auf dem GST-NR bbbb/b errichtet. Dies geschah beim Umbau in den 1990er Jahren. Durch die Stiegenanlage wurde eine Fläche von 1 m² auf GST-NR bbbb/b, überbaut. Im Bereich des Grenzpunktes ddddd (südwestliche Stiegenecke) überragt die Außenmauer südseitig die Grenze bis zu 6 cm, westseitig ca 11 cm, Richtung Gebäude verringert sich das Ausmaß auf 6 cm.
Der Grenzverlauf in diesem Bereich sowie der Überbau des Nachbargrundstückes stellen sich wie folgt dar (nicht maßstäblich skizziert): Links bzw unten GST-NR bbbb/b, rechts bzw oben GST-NR .aaa:
In Bezug auf die obere Steinabschlussplatte bzw die bodennahe Verkleidung sind zu den in der Skizze angegebenen Maßen die jeweiligen Stärken hinzuzuzählen. Die Oberflächen der Abschlussmauer sind mit einer Steinplatte abgedeckt, die durchgehend 7 cm über die verputzte Mauer hinausragt.
Das untere Stiegenpodest bei Beginn der Kellerstiege ragt ebenfalls rund 7 cm über die Grenze hinaus, der äußere, ebenerdige Stiegeneckpunkt ca 10 cm.
Unter Berücksichtigung der Abschlussplatte sowie der ebenerdigen ersten Kellertreppenstufe ergibt sich in Bezug auf den Grenzverlauf gemäß Urkunde GFN (Punkte ddddd-ddddd-ddddd-ddddd und ccccc) eine überbaute Fläche des GST-NR bbbb/b von 1 m².
Der Abbruch und Neubau des Dachvorsprunges erfolgte in einem Teilbereich (der Südwestseite) in einem Ausmaß vom ca 1,82 m2 über dem GST-NR bbbb/b.
Der vorhandene Dachvorsprung beträgt in südlicher Richtung in etwa 1,20 m. Im Zuge des Teilabbruches des Gebäudes an der Westseite wurde die Dachfläche der Westseite mitabgebrochen und unterhalb (innerhalb) der bestehenden Dachkonstruktion neu errichtet.
Beim ursprünglichen Gebäude wies die Westfassade eine Länge von 12,64 m auf, zwischen der südwestlichen Hausecke und der inneren Stiegenecke betrug der Abstand 4,51 m.
Das Bauvorhaben wurde vom gelernten Maurer A L, welcher der damalige Ehemann der Antragstellerin war und welcher der Vater der Tochter der Bauwerberin (= dh der weiteren Miteigentümerin der GST-NR .aaa) ist, und vom Vater der Antragstellerin ausgeführt. Ein Baumeister wurde nicht herangezogen.
3.3. Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat mit Beschluss vom 20.08.2025, Zl LVwG-318-44/2024-R9, der Antragstellerin A L gemäß § 13 AVG iVm § 17 VwGVG die Behebung des Mangels (= fehlende Zustimmung der Grundeigentümerin (= Dr. M P) der GST-NR bbbb/b, GB S, zur Bauführung) des verfahrenseinleitenden Antrages innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (welche am 21.08.2025 erfolgte) aufgetragen. Eine Zustimmung der Beschwerdeführerin wurde bis dato nicht erbracht. 3.3. Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat mit Beschluss vom 20.08.2025, Zl LVwG-318-44/2024-R9, der Antragstellerin A L gemäß Paragraph 13, AVG in Verbindung mit Paragraph 17, VwGVG die Behebung des Mangels (= fehlende Zustimmung der Grundeigentümerin (= Dr. M P) der GST-NR bbbb/b, GB S, zur Bauführung) des verfahrenseinleitenden Antrages innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (welche am 21.08.2025 erfolgte) aufgetragen. Eine Zustimmung der Beschwerdeführerin wurde bis dato nicht erbracht.
4. Der in Pkt 3. festgestellte Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund
- des Sachverständigengutachtens des hochbautechnischen Amtssachverständigen DI A N vom 20.11.2024, Zl, sowie dessen Erörterung in der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2024 und der ergänzenden Befragung in der Verhandlung vom 23.05.2025,
- des vermessungstechnischen Gutachtens des Amtssachverständigen DI R B vom 20.02.2025, Zl, mit Ergänzung vom 16.04.2025, dessen Befragung in der mündlichen Verhandlung vom 23.05.2025 sowie dessen ergänzende Stellungnahme vom 17.06.2025,
- der Zeugeneinvernahmen des Mag. B P (= Ehegatte der Beschwerdeführerin) und des A L (= Ex-Gatte der Antragstellerin),
- der Einvernahme der Antragstellerin (= A L) sowie
- der Planurkunde des Ziviltechnikers DI U M, Zl,
und aufgrund der Aktenlage als erwiesen angenommen.
Aus dem erwähnten hochbautechnischen Gutachten ergibt sich, wie das Gebäude ursprünglich ausgeführt war, welche Umbauarbeiten durchgeführt wurden sowie, dass der Dachvorsprung in den Luftraum des GST-NR bbbb/b ragt sowie ein Teil der Außentreppenanlage auf dem GST-NR bbbb/b steht. In der mündlichen Verhandlung führte der Amtssachverständige ergänzend aus, dass die äußeren Grundmauern sowie die Ostfassade beim Umbau in den 90er Jahren beim Umbau stehengeblieben sind. Er gehe davon aus, dass die Fassade südseitig neu gemacht wurde.
Aus dem erwähnten Gutachten des vermessungstechnischen Amtssachverständigen ergibt sich ebenso, dass der südwestliche Dachvorsprung über die Grundstücksgrenze hinausragt und beim Treppenaufgang eine Überschreitung der gemeinsamen Grenze zumindest im Bereich der westlichen Stirnwand erfolgte. Ebenso ergibt sich aus dem Gutachten, wie weit der Dachvorsprung ins Nachbargrundstück ragt bzw die Außenmauer die Grenze überragt. Ebenso ergibt sich aus dem Gutachten, in welchem Ausmaß das Nachbargrundstück in Anspruch genommen wird.
In der mündlichen Verhandlung hat der vermessungstechnische Amtssachverständige ausführlich geschildert, wie die Grenzpunkte gelegen sind. In der ergänzenden Stellungnahme vom 17.06.2025 hat dieser Amtssachverständige die überbaute Fläche genau berechnet.
Diese Sachverständigengutachten sind widerspruchsfrei und schlüssig. Diesen Gutachten wurde nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.
Aus der Urkunde des Ziviltechnikers DI U M ergibt sich, dass im Jahr 1986 die Grenze zwischen dem Baugrundstück .aaa und dem nunmehr der Beschwerdeführerin gehörenden GST-NR bbbb/b vermessen wurde. Entgegen dem Vorbringen der belangten Behörde im Aktübermittlungsschreiben trifft es somit nicht zu, dass die Grenze aus der Zeit der Katasteranlegung aus dem 19. Jahrhundert stammen würde.
Strittig ist die Frage, ob durch die gegenständlichen Bauarbeiten im Jahr 1992 die Grenze überbaut wurde oder ob die Grenze schon vorher überbaut gewesen ist.
Der Zeuge Mag. B. P konnte zu den Bauarbeiten in den 90er-Jahren keine Hinweise geben, da er das Gebäude vor den Baumaßnahmen nicht gekannt hat und sein Schwiegervater das Grundstück erst Mitte der 2000er-Jahre geerbt hat. Er konnte nur über Fotos bzw Unterlagen Auskunft geben, jedoch nicht zum Thema, ob der Treppenaufgang bereits vorher auf dem Grundstück der Rechtsvorgänger seiner Ehegattin gelegen ist.
Die Antragstellerin hat angegeben, beim Treppenaufgang sei nichts verändert worden, sie meine die außenliegende Treppenanlage. Das sei auch jetzt noch ersichtlich, dass rechts von der Treppe das, was betoniert wäre, noch alt sei.
Der Zeuge A. L gab in der mündlichen Verhandlung am 23.05.2025 an, dass die
außenliegende Stiege im Original sei und vielleicht 1 cm Putzschicht oben sei.Der Zeuge A. L gab in der mündlichen Verhandlung am 23.05.2025 an, dass die , außenliegende Stiege im Original sei und vielleicht 1 cm Putzschicht oben sei.
Ebenso gab der vom Verwaltungsgericht beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung an, dass die Treppenanlage nach wie vor zum Bestand gezählt werden könne. Allerdings hat der Amtssachverständige auch angegeben, dass es schwierig sei zu beantworten, was zum Altbestand gehöre und was bei den letzten Baumaßnahmen abgebrochen worden sei, da das Gebäude nämlich selbst schon wieder in die Jahre gekommen sei.
Diesen Aussagen steht jedoch die Tatsache gegenüber, dass die im Jahr 1986 vermessene Grenze heute durch das Bauwerk (Stiegenaufgang) verläuft. Zweck der Vermessung im Jahr 1986 war, das geht aus der Teilungsurkunde des DI U M, GFN, VA B, hervor, dass eine Teilfläche von 241 m² den Eigentümer wechseln sollte. Wenn jedoch die Stiege, wie dies die Beschwerdeführerin sowie ihr Ex-Gatte beteuern, nicht verändert worden wäre, würde das ja bedeuten, dass bei der Grundstückstransaktion im Jahr 1986 nicht nur eine Grünfläche aus dem GST-NR gggg/g, sondern auch ein Teil des GST-NR .aaa inklusive eines Teils eines Bauwerkes den Eigentümer gewechselt hätte, wobei das GST-NR .aaa gar nicht der Verkäuferin der Grünfläche gehört hat. Dem Verwaltungsgericht kann sich kein sinnvoller Grund erschließen, warum dies so gemacht werden hätte sollen.
Auch kann dem damaligen Vermessungstechnikerbüro nicht unterstellt werden, es hätte die Grenze mangelhaft vermessen, was zur Folge hätte, dass nunmehr ein Teil eines Bauwerkes auf einem Nachbargrundstück stehen würde.
Aus der versetzten Grenze, die zunächst 4,51 m bis zum Bereich dieser Stiegenanlage nach Westen, dann im Bereich dieser Stiegenanlage 1,43 m nach Süden und dann am Ende dieser Stiegenanlage wieder 8,06 m nach Ost verläuft, ist erkennbar, dass die Grenzen exakt an den entsprechenden Außenlinien des Bauwerkes verlaufen sollen.
Der vermessungstechnische Amtssachverständige gab in seinem Gutachten vom 20.02.2025 an, dass zur Festlegung der Grenzen des GST-NR .aaa im Zuge der Erstellung des Teilungsplanes von DI U M, GZ, die Objektpunkte aus einer weiteren Vermessung von DI U M, GZ, unverändert übernommen und durch weitere Punkte ergänzt wurden. Zwischen den Grenzpunkten seien die Sperrmaße 4,51 m und 1,43 m (als vor Ort gemessenes Sperrmaß) angegeben. Es sei davon auszugehen, dass die Festlegung des Grenzverlaufes entlang des damaligen Gebäudes erfolgt sei und somit ursprünglich Gebäudebestand und Grenze im Bereich der Stiege ident waren. Weiters sei zu berücksichtigen, dass im Zuge des dargestellten Rechtsgeschäftes (GFN X) eine Richtigstellung eines eventuellen Überhanges leicht realisierbar gewesen wäre. Der vermessungstechnische Amtssachverständige gab in seinem Gutachten vom 20.02.2025 an, dass zur Festlegung der Grenzen des GST-NR .aaa im Zuge der Erstellung des Teilungsplanes von DI U M, GZ, die Objektpunkte aus einer weiteren Vermessung von DI U M, GZ, unverändert übernommen und durch weitere Punkte ergänzt wurden. Zwischen den Grenzpunkten seien die Sperrmaße 4,51 m und 1,43 m (als vor Ort gemessenes Sperrmaß) angegeben. Es sei davon auszugehen, dass die Festlegung des Grenzverlaufes entlang des damaligen Gebäudes erfolgt sei und somit ursprünglich Gebäudebestand und Grenze im Bereich der Stiege ident waren. Weiters sei zu berücksichtigen, dass im Zuge des dargestellten Rechtsgeschäftes (GFN römisch zehn) eine Richtigstellung eines eventuellen Überhanges leicht realisierbar gewesen wäre.
Die Teilfläche 1 wäre in diesem Fall lediglich entlang des tatsächlichen Naturstandes festzulegen gewesen. Ebenso gab der vermessungstechnische Amtssachverständige an, dass die vor Ort durchgeführten Messungen nahelegen würden, dass zumindest die ostseitige Stirnwand der Stiegenanlage im Zuge der Umbauarbeiten erneuert und nicht mehr an der ursprünglichen Stelle aufgebaut worden wäre.
In der mündlichen Verhandlung gab der vermessungstechnische Amtssachverständige auf die Frage der Richterin, wie hoch die Wahrscheinlichkeit sei, dass der Grenzverlauf bei der Grundteilung damals mit den Außenmaßen des Gebäudes übereingestimmt hat, an, dass, wenn man sich den Teilungsplan anschauen würde, es offensichtlich die Arbeit des Ziviltechnikers gewesen sei, dass der gesamte südliche Teil bis zum Gebäude den Eigentümer wechseln solle, was dann wirklich passiert sei, dass die Teilfläche 1 den Eigentümer wechsle. Man sehe, dass die Punkte ddddd und ccccc und weitere noch, die bereits dokumentiert worden wären, als Objektpunkte ebenfalls die Grenze bilden würden. Wenn man den Teilungsplan anschauen würde, was sei der damalige Zweck gewesen? Die Teilfläche 1 müsse den Eigentümer bis zum Objekt wechseln. Im vorderen Bereich zur Straße sei dies mit einem neuen Grenzpunkt, dies sei ddddd, festgestellt worden. Man habe sich die Sperrmaße und man habe sich die Koordinaten angeschaut. Man wisse definitiv, dass der Gebäudeteil, der hier mit 4,51 m Länge bezeichnet sei, erneuert worden wäre. Sie hätten dieselben Differenzen festgestellt, die auch B + S (im Baueinreichplan) festgestellt hätte. Es könne sein, dass an dieser Stiege zumindest irgendeine bauliche Veränderung passiert sei, dass die Mauerecken, die jetzt in der Natur vorhanden seien, nicht mehr jenen entsprechen würden, die damals vermessen worden wären.
Auf die Befragung durch den Rechtsvertreter der Antragstellerin gab der vermessungstechnische Amtssachverständige an, es gebe charakteristische Gebäudeecken, die definitiv in den Planunterlagen von DI M eingetragen seien – wie vom Hauseck zur Straße, inneres Eck der Stiege, äußeres Eck der Stiege, und dann in gerader Verbindung bis zum Grenzpunkt X bzw ddddd. DI M habe sich hier definitiv auf die charakteristischen Ecken der Stiegen bezogen und tatsächlich die Grenze gerade gemacht. In der Urkunde seien die Punkte in der Natur überprüft worden. Die Koordinaten der Punkte seien in den beiden Urkunden ident und wären dies nicht die Eckpunkte der Gebäudefront gewesen, wäre es im angegebenen Rechtsgeschäft aus 1986 ein Leichtes gewesen, dies zu korrigieren, weil man an den Ecken neue Punkte gemacht hätte, dies auch von der Praxis her. Er als Vermessungsingenieur würde niemals eine Grenze bei einem Teilungsplan definieren oder festlegen, die innerhalb eines Gebäudes zum Liegen komme. Er würde ausschließen, dass vielleicht außen 2 bis 3 cm dazugekommen seien, dies aus der tatsächlichen Substanz des Objektes. Auf die Befragung durch den Rechtsvertreter der Antragstellerin gab der vermessungstechnische Amtssachverständige an, es gebe charakteristische Gebäudeecken, die definitiv in den Planunterlagen von DI M eingetragen seien – wie vom Hauseck zur Straße, inneres Eck der Stiege, äußeres Eck der Stiege, und dann in gerader Verbindung bis zum Grenzpunkt römisch zehn bzw ddddd. DI M habe sich hier definitiv auf die charakteristischen Ecken der Stiegen bezogen und tatsächlich die Grenze gerade gemacht. In der Urkunde seien die Punkte in der Natur überprüft worden. Die Koordinaten der Punkte seien in den beiden Urkunden ident und wären dies nicht die Eckpunkte der Gebäudefront gewesen, wäre es im angegebenen Rechtsgeschäft aus 1986 ein Leichtes gewesen, dies zu korrigieren, weil man an den Ecken neue Punkte gemacht hätte, dies auch von der Praxis her. Er als Vermessungsingenieur würde niemals eine Grenze bei einem Teilungsplan definieren oder festlegen, die innerhalb eines Gebäudes zum Liegen komme. Er würde ausschließen, dass vielleicht außen 2 bis 3 cm dazugekommen seien, dies aus der tatsächlichen Substanz des Objektes.
Das Landesverwaltungsgericht folgt im Wesentlichen den schlüssigen Angaben des vermessungstechnischen Amtssachverständigen.
Zwar hat der hochbautechnische Amtssachverständige angegeben, er gehe davon aus, dass die Treppenanlage nach wie vor zum Bestand gezählt werden könne, dies ist jedoch relativiert durch die allgemeine Aussage, dass es für ihn schwierig zu beantworten sei, was zum Altbestand gehöre und was bei den letzten Baumaßnahmen abgebrochen worden sei.
Auch wenn die Antragstellerin und deren Ex-Gatte nunmehr beteuern, sie hätten am Stiegenaufgang nichts verändert, so wäre dies nicht im Einklang mit der Grenzziehung im Jahr 1986 gestanden. Zudem wurde auch vor Beginn dieser Bauarbeiten keine baubehördliche Genehmigung eingeholt, was darauf schließen lässt, dass die damaligen Bauherren eine offenbar gegenüber Rechtsvorschriften relativ gleichgültige Einstellung hatten.
Da es keine nachvollziehbare Erklärung gibt, warum bei der Grundstückstransaktion im Jahr 1986 ein Teil eines Bauwerkes auf ein anderes Grundstück wechseln hätte sollen, geht das Landesverwaltungsgericht davon aus, dass zu diesem Zeitpunkt sich am nunmehr der Beschwerdeführerin gehörigen Grundstück keine Stiegenanlage befunden hat.
Die Überragung des Luftraumes des Grundstückes der Beschwerdeführerin durch das Dach ergibt sich ebenso aus dem hochbautechnischen und dem vermessungstechn